新建的工厂总数达4700多家，超过战前两倍以上，在1939年，又新设工厂1705家。其中，传统的纺织业复苏最为迅猛。据布厂同业公会调查，至1939年，租界内新设织布、染织及手织厂823家，新增布机232万台，日夜运转每月可产棉布142万匹，而工厂的利润是战前的两到三倍。
    为什么会出现这种现象呢？
    这其中有多重原因：其一，人口激增，生活资料需求加大，消费品市场也就相应扩大；其二，人口集中又为租界工业提供了充足的廉价劳动力，从而有利于工业的复工生产，而生产规模的扩大，反过来又使原料市场得到刺激；其三，也是最特殊的一点，租界是中国东南沿海唯一的“非战争地带“，人流和商流自然向这里汹涌汇聚，从而激发出别样的热闹。
    租界是弹丸之地，所有生产的原料需外来，而所有制成的商品需外出，因此其繁荣完全依赖亚洲乃至全球政局的变幻。
    那么外部政局是怎样的呢？
    先看国民政府的态度，魔都是工业原料和设备进口的唯一合法通道。大后方经济完全服务于战争，以重工业为主体，民生产业十分薄弱。1941年前后，大后方人口23亿，所需棉纱须有160万枚纱锭开工生产，而实际运转的纱锭最多时也只有175万枚，每年缺少的棉纱和棉布分别为12万件和400万匹，这些物资大都依赖魔都方面的供应。
    再看日本的态度，一方面，第二次世界大战还没有爆发，日本仍与英美维持着外

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